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Ohne Eigenkapital ins Eigenheim: Andreas Schrobback erläutert, was Interessenten beachten sollten

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Andreas Schrobback
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(Berlin, 10.10.2013) Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden, insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase, steht bei vielen Menschen hoch im Kurs. Selten konnten so günstige Finanzierungen realisiert werden wie heute. Doch trotz dieser günstigen Voraussetzungen empfehlen die meisten Experten die Einbringung von mindestens 20% bis 30% Eigenkapital für den Erwerb eines Eigenheims. Wer dies nicht angespart hat, kann trotzdem – z. B. über die von einigen Kreditinstituten angebotenen Vollfinanzierung oder auch über das sogenannte Mietkaufmodell – mit wenig oder keinem Eigenkapital an Immobilieneigentum gelangen. Ob dies vorteilhaft ist bzw. was dabei beachtet werden sollte, erläutert der Berliner Finanz- und Immobilienfachmann Andreas Schrobback.

Das Mietkaufmodell

Das sog. Mietkaufmodell wird oft als leicht finanzierbare und verständliche Alternative zum Erwerb von Wohneigentum ohne die Notwendigkeit eines Eigenkapitalstocks angeboten. Die entsprechenden Vermittler, Berater und einige Genossenschaften werben zusätzlich damit, dass ein Mietkauf ohne die Notwendigkeit einer Grundschuldeintragung abgewickelt wird. Letztlich handelt es sich bei einem Mietkauf um einen Mietvertrag mit integriertem Kaufrecht der Immobilie für den Mieter innerhalb einer festgelegten Frist. Somit wird für eine bestimmte Laufzeit (z. B. 10 oder 20 Jahre) eine Miete nebst Ratenzahlung auf den Kaufpreis vom Mieter bezahlt und später durch Zahlung des Restpreises das Eigentum an der jeweiligen Immobilie erworben. Vergleichbar ist ein Mietkauf daher mit einer Ratenzahlung.

Mietkauf hat für den Mieter bzw. Käufer viele Nachteile

Die angepriesenen Vorteile verblassen allerdings recht schnell in Anbetracht der nach Expertenmeinung vielen Nachteile für den Mieter bzw. Käufer. Andreas Schrobback sieht dabei insbesondere die hohe, finanzielle Belastung für die meist überhöhte Miete mit Ratenanteil sowie die Objekte selbst als besonders große Nachteile an. So werden in der Regel nur Immobilien für einen Mietkauf offeriert, die auf anderem Wege schlecht an den Mann zu bringen sind – beispielsweise aufgrund einer schlechten Lage, Sanierungsbedürftigkeit oder hohem Alter und Abnutzungsgrad. Mietkäufer zahlen so oft bis weit ins Rentenalter hinein für eine überteuerte und schlecht situierte Immobilie.

Die reguläre Finanzierung

Eine herkömmliche Immobilienfinanzierung über ein Kreditinstitut ist grundsätzlich auch ohne Eigenkapital möglich. Immer mehr Kreditinstitute bieten sogenannte Vollfinanzierungen, also Finanzierungen mit einer Darlehenssumme in Höhe des Objektwertes, an. Einige Anbieter ermöglichen sogar Finanzierungen über 100% des Objektwertes hinaus. Somit könnten auch auftretende Nebenkosten oder Kosten für beispielsweise die Inneneinrichtung mitfinanziert werden. Vollfinanzierungen sind auch aktuell deshalb sehr vorteilhaft, weil die historisch niedrige Zinssituation besonders günstige Konditionen möglich macht. Allerdings ist eine Vollfinanzierung nicht für jeden Typ von Finanzierungskunden geeignet.

Wichtig ist ein vergleichsweise hohes und sicheres, regelmäßiges Einkommen

Da auftretende Nebenkosten bzw. unerwartete Zusatzkosten oder Schwankungen im Einkommensbereich nicht durch vorhandenes Eigenkapital abgedeckt werden können, können Vollfinanzierungen prinzipiell nur Darlehensnehmern mit hohen und sicheren Einkommensverhältnissen empfohlen werden. Ein weiterer, großer Vorteil einer Vollfinanzierung ist die schnelle Entscheidungsmöglichkeit zum Kauf oder Bau der Wunschimmobilie. Grundsätzlich sind die Zinskonditionen für Vollfinanzierungen wegen des höheren Risikos für den Kapitalgeber ungünstiger als für Finanzierungen mit 70% oder 80% Beleihungsauslauf. Die meisten Anbieter erlauben daher meist nur Darlehenshöhen, welche das 7- bis 9-fache des Jahresnettoeinkommens nicht übersteigen.

Hohe monatliche Belastung

Bau- oder Kaufinteressenten mit einer Vollfinanzierung haben im Vergleich zu Darlehensnehmern mit Eigenkapital durch die höhere Darlehenssumme bei gleichzeitig höherem Zinssatz eine viel höhere, monatliche Belastung zu schultern. Ein Schwerpunkt sollte daher die sichere und langfristige Kalkulierbarkeit der Darlehensverpflichtungen sein. Es bieten sich daher Darlehen mit einer möglichst langen Zinsbindung an. Die finanzierte Immobilie sollte ferner einen langfristigen und deutlich definierten Lebensmittelpunkt bilden – eine Vollfinanzierung bindet die finanziellen Ressourcen für lange Zeit und sollte daher nur für Immobilien eingegangen werden, die möglichst auch auf sehr lange Zeit genutzt werden und nicht durch z. B. einen Berufswechsel wieder veräußert werden müssen.

Schrobback Immobilien

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Hagenstraße 67
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Tel.: 030-81 40 42 200
E-Mail: info at andreas-schrobback-immobilien dot de
Web: https://andreas-schrobback-immobilien.de

Gebühren bei Aktienfonds: Vergleich ist immer lohnenswert!

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(Berlin, 09.10.2013) Aktienfonds sind insbesondere für die langfriste Geldanlage gut geeignet, denn sie ermöglichen nach Expertensicht über die Zeit gute Renditen bei vergleichsweise geringem Risiko. Sie eignen sich daher auch für die Altersvorsorge, z. B. im Rahmen eines Riester-Vertrages. Doch sollte vor Abschluss einer Altersvorsorge oder vor dem Kauf von Fondsanteilen für das private Depot immer genau auf die anfallenden Gebühren geachtet werden, denn das Fondsmanagement oder die depotführende Bank verlangen teils sehr unterschiedliche Gebühren für die Verwaltung oder den Erwerb der entsprechenden Anteile.

Derartige Gebühren haben nicht unerheblichen Einfluss auf die Rendite, so beispielsweise, wenn schon gleich beim Erwerb von Anteilen ein Ausgabeaufschlag von mehreren Prozentpunkten (teils bis 6,5 %) fällig wird. Dies kann oft vermieden werden, wenn die Fondsanteile nicht bei einer Filialbank, sondern einem Direktbroker erworben werden, da hier oft Rabattierungen bis zu 100 % auf den Ausgabeaufschlag im Gegenzug auf den Verzicht von Beratungsleistungen offeriert werden. Nach dem Kauf von Fondsanteilen fallen dann meist sog. Verwaltungsgebühren an – auch diese können durchaus 1 bis 2 Prozent Rendite je Jahr kosten.

Abhängig von der Fondgesellschaft kommen dann weiterhin ggf. Managementgebühren und erfolgsabhängige Kosten in Frage, die weiter die Rendite schmälern. Alle auftretenden Kosten im Zusammenhang mit dem jeweiligen Aktienfonds werden dediziert im Fondsprospekt erwähnt, weshalb sich der Interessent vor dem Kauf hier ausführlich informieren sollte. Hinzu kommen lediglich noch die Bankgebühren, welche abhängig von der depotführenden Bank sind. Diese Kosten können dem Preis- und Leistungsverzeichnis des Geldinstituts entnommen werden. Somit ist für die langfristige Erzielung einer attraktiven Rendite bei Aktienfonds auch die Kostensituation im Zusammenhang mit dem Anteilskauf und der Anteilsverwahrung wichtig.

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Zinsen und Immobilienpreise ziehen an: Andreas Schrobback aus Berlin rät Immobilieninteressenten zur Aktivität

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(20.09.2013) Die letzten Monate haben bereits leichtere Zinserhöhungen für Immobiliendarlehen durch die Geschäftsbanken gebracht – trotzdem kann die derzeitige Zinssituation nach einer Analyse des Immobilienfachmannes Andreas Schrobback insgesamt noch immer als sehr günstig bezeichnet werden. Doch die Anzeichen für einen baldigen, weiteren Zinsanstieg mehren sich. Hinzu kommen die stetig kletternden Preise für Immobilien – ein Ende scheint nicht in Sicht. Die Entwicklungen an den internationalen Finanzmärkten – allen voran in den USA – deuten auf einen zu erwartenden Zinsanstieg. Warum Bauherren und Immobilienerwerber, welche sich noch nicht endgültig zur Realisation entschlossen haben, jetzt handeln sollten, erläutert Andreas Schrobback folgendermaßen:

– Niedriges Zinsniveau wird nicht mehr ewig halten
Die Ankündigung der US-amerikanischen Notenbank Fed, die Anleihekäufe zur Stützung des Kapitalmarktes zukünftig einzustellen, wird sich auf die Renditen der Staatsanleihen fördernd auswirken. Damit wird es auch für europäische Banken wieder attraktiver, Staatsanleihen auf US-Dollar ins Portfolio zu nehmen. Da das Kapital dann dorthin abwandert, wird u. a. auch die Kreditvergabe merklich eingeschränkt und die Zinskonditionen für Immobiliendarlehen werden steigen. Zudem zeigte sich in den letzten Monaten ein regelrechter Ansturm auf Immobilienfinanzierungen, was sich bereits in leichteren Zinsanhebungen aufgrund der starken Nachfrage niedergeschlagen hat. So war eine Baufinanzierung mit 10-jähriger Laufzeit Anfang des Jahres 2013 durchschnittlich noch für ca. 2,3 % zu bekommen – mittlerweile ist der Zins auf ca. 2,8 % gestiegen. Viele Experten sehen die Zinsen in 2014 auf über 3 % klettern, was jedoch noch immer günstig ist angesichts eines historischen Zinsdurchschnitts von ca. 6,5 %. Trotzdem werden die Zinsen zukünftig mit hoher Wahrscheinlichkeit wieder stärker anziehen, wenn die Maßnahmen der EZB (EZB = Europäische Zentralbank) ihre Wirkung in Europa zeigen. Eine wirtschaftliche Erholung und ein Anziehen der Konjunktur – lange gewünschte Ziele der EZB-Geldpolitik – gehen üblicherweise mit moderaten Zinserhöhungen einher.

– Immobilienpreise laufen weiter nach oben
Die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien wird getrieben durch die Niedrigzinspolitik der EZB. Während Geldanlagen wie Sparbücher oder Tagesgeldkonten aufgrund der sehr niedrigen Zinsen extrem unattraktiv sind, bevorzugen viele Deutsche Immobilien als inflationsresistente und sichere Anlageform. Immobilien können dabei als Standbein für die Altersvorsorge dienen – aber auch als reine Kapitalanlage mit attraktiver Rendite z. B. durch Vermietung. Hinzu kommt die wachsende Zahl der Menschen, die besonders in Ballungsräumen nach Wohnraum suchen. In großen Städten wie München oder Berlin explodieren die Preise für Immobilien bzw. die Mieten geradezu. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ermittelte im zweiten Quartal einen Anstieg der Preise im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum von etwa 3,3 % für eigengenutztes Wohneigentum. Viele Menschen ziehen dorthin, wo Arbeitsstelle oder Studienplatz sind: In der Folge steigen die Preise für den knapper werdenden Wohnraum weiter an. Unter globaler Betrachtung wird jedoch klar, dass hier eher ein Aufholbedarf besteht und nicht etwa eine Immobilienblase gebildet wird: So waren viele Jahre in Deutschland kaum Anstiege der Preise auszumachen – ganz im Gegensatz zu anderen Ländern in Europa. Weitere Gründe für weiter nach oben laufende Immobilienpreise sind laut Andreas Schrobback auch der sehr robuste Arbeitsmarkt, die Hoffnung auf eine anziehende Konjunktur und die allgemeine Einkommensentwicklung bei gleichzeitig eher unattraktiven, alternativen Kapitalanlageformen.

Fazit

Die dargestellten Faktoren sollten alle Immobilien-Interessenten für sich selbst interpretieren. Es gibt keine sichere Vorhersage für künftige Entwicklungen. Trotzdem – und vor allem unter langfristiger Betrachtung – deuten alle Anzeichen auf weiter anziehende Immobilienpreise und eine sich aus dem historischen Tief bewegende Zinskurve. Daher sollten geplante Projekte jetzt schnellstmöglich realisiert werden, rät Andreas Schrobback. Die Vorzeichen, dass diese zukünftig noch günstiger verwirklicht werden können, sind eher ungünstig. Trotz allem sollten aber auch die fundamentalen Voraussetzungen (wie z. B. Eigenkapitalanteil, Einkommensverhältnisse und angemessener Objektewert) stimmig sein, damit die Finanzierung insgesamt gelingen kann.

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Immobilie als Kapitalanlage: Andreas Schrobback aus Berlin nennt 6 gute Gründe für ein Immobilieninvestment

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andreas-schrobback-pm23bl(Berlin, 11.09.2013) Was spricht für die Kapitalanlage in Immobilien? Die derzeitige Zinssituation am Kapitalmarkt ermöglicht vielen Immobilieninteressenten eine günstige Finanzierung. Diese Gelegenheit kann auch als Einstiegszeitpunkt für eine Kapitalanlage genutzt werden – nachfolgend 6 gute Gründe für ein solches Engagement, die von Andreas Schrobback kurz dargestellt werden:

1. Immobilien sind eine renditestarke Anlagealternative

Immobilien in guten Lagen profitieren auch weiterhin von steigender Nachfrage und entsprechenden Wertsteigerungen. Viele Studien, welche die langfristige Geldanlage von verschiedenen Anlageformen vergleichen, sehen Immobilien immer wieder in der führenden Position bei der Renditeentwicklung. Dabei ist vor allem eine Eignung im Rahmen einer langfristigen Vermögensplanung resp. einer Altersvorsorgeplanung gegeben.

2. Immobilien sind ein wichtiges Standbein der Altersvorsorge

Egal, ob vermietet oder zu eigenen Wohnzwecken: Eine Immobilie sichert langfristig ein besseres Lebensniveau im Rentenalter. Da keine Miete für die eigene Wohnumgebung fällig wird, wird das im Alter meist niedrigere Einkommen entlastet. Kommen Mieteinnahmen durch vermietete Immobilien hinzu, bessert dies sogar das Einkommen auf. Dabei sind Immobilien als „Substanzwert“ eine im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen sehr sichere Anlageform. Tipp von Andreas Schrobback: Eine beanspruchte Finanzierung sollte mit Beginn des Rentenalters vollständig getilgt sein, damit die Renteneinkünfte nicht mit Ratenzahlungen für das Darlehen belastet werden.

3. Immobilien sind inflationsresistent und unabhängig von der Kapitalmarktentwicklung

Immobilieneigentum hat einen substanziellen Gegenwert. Inflationäre Tendenzen können daher getrost ignoriert werden, da eine Immobilie immer den entsprechenden Gegenwert erzielen wird. Zudem sind Kapitalanlagen in Immobilien unabhängig von der Kapitalmarktentwicklung – ganz anders als beispielsweise Wertpapiere, Sparguthaben oder vergleichbare Anlagen. Mit einem Immobilieninvestment lässt sich ruhig schlafen und der Anleger muss nicht täglich auf sich verändernde Wertentwicklungen schauen.

4. Vermietete Immobilien stellen ein attraktives Zusatzeinkommen dar

Vermieter können die Mietpreise gemäß der allgemeinen Preissteigerung anpassen und bekommen so immer einen adäquaten Gegenwert für den vermieteten Raum. Über die Jahre generieren vermietete Immobilienobjekte ein attraktives und kontinuierliches Zusatzeinkommen. Andreas Schrobback aus Berlin betont, dass insbesondere in attraktiven Lagen die Mieten in den letzten Jahren fast sprunghaft angestiegen sind. Eine solch attraktive Anlageform ist in anderen Anlagesegmenten schwer zu finden.

5. Steueroptimierung inklusive

Vermietete Immobilien (egal ob privat oder gewerblich genutzt) bieten hohe Steueroptimierungsmöglichkeiten: So können z. B. Zinsen als Werbungs- oder Betriebskosten geltend gemacht oder verschiedene Abschreibungsmöglichkeiten beansprucht werden. Eine vermietete Immobilie kann in vielen Fällen auch steuerfrei vererbt werden. Am besten sollten die diversen Möglichkeiten zur Steueroptimierung im Vorfeld mit einem Steuerberater geklärt werden – so wird das optimale Potenzial genutzt.

6. Die Zinssituation am Kapitalmarkt ist historisch günstig

Betrachtet man die Zinskurve für Immobilienfinanzierungen über die letzten 20 Jahre, wird schnell klar, dass derzeit ein extrem günstiges Zinsniveau herrscht. Selten konnten Immobilienkäufe bzw. Bauvorhaben so zinsgünstig realisiert werden wie heute – ein Grund mehr, die sich bietenden Kapitalanlagemöglichkeiten am Immobilienmarkt zu nutzen.

Fazit

Aus Sicht des Immobilienexperten Andreas Schrobback aus Berlin sind Immobilien für sehr viele Menschen ideal als Kapitalanlage geeignet. Viele Vorteile, wie die Inflations- und Kapitalmarktunabhängigkeit, die steuerlichen und einkommensrelevanten Optimierungsmöglichkeiten und nicht zuletzt die derzeit historisch günstigen Finanzierungskonditionen bieten sehr attraktive Renditepotentiale bei wenig Risiko. Solche Chancen bieten sich bei kaum einer anderen Kapitalanlageform. Damit stellt die Kapitalanlage in Immobilien ein wichtiges Standbein bei der individuellen Vermögens- bzw. Altersvorsorgeplanung dar. Andreas Schrobback meint: Jetzt die Gelegenheit nutzen und ein zinsgünstiges Finanzierungskonzept für eine langfristige Kapitalanlage in Immobilien realisieren!

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Immobilienboom in der Hauptstadt: Andreas Schrobback aus Berlin über die Attraktivität und die Nachfrageentwicklung auf dem lokalen Immobilienmarkt

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(Berlin, 16.08.2013) Allein die Analyse des Steueraufkommens im vergangenen Jahr in Berlin (worin Einnahmen allein aus der Grunderwerbssteuer in 2012 von etwa 578 Millionen Euro ersehen werden können) zeigt, dass erneut sehr hohe Umsätze im Immobilienbereich aufgetreten sind. Studiert der Interessent den aktuellen Grundstücksmarktbericht, kann für 2012 ein Immobiliengeschäftsvolumen in Berlin im Wert von über 12,7 Milliarden Euro festgestellt werden – und damit ca. 15 % mehr als noch in 2011. Die Hauptstadt ist nach wie vor ganz oben dabei bei den Top-Standorten in Deutschland – und dies auch in Europa, denn hinter London befinden sich mit München und Berlin bereits zwei deutsche Städte unter den attraktivsten 3 Immobilienlagen in Europa (Quelle: Umfrage der Beratungsfirma CBRE Group unter 362 Investoren).
Insbesondere Gewerbeimmobilien wie Büro- und Geschäftshäuser, aber auch Eigentumswohnungen wurden in 2012 und im ersten Halbjahr 2013 verstärkt nachgefragt. Auch die Kapitalanlage in Denkmalimmobilien in Berlin erfreut sich weiterhin steigender Nachfrage, denn neben steuerlichen Vorteilen kann mit Denkmalimmobilien eine substanziell werthaltige und attraktive gestaltete Kapitalsicherung bei in der Regel über dem Mietdurchschnitt erzielbaren Einkünften erreicht werden.

Die Entwicklung zeigt mehr Einnahmen bei weniger Transaktionen

Die Erlöse auf Immobilienverkäufen stiegen insgesamt merklich an, obwohl im Vergleich zum Vorjahr die Transaktionszahl für veräußerte Mietimmobilien leicht rückläufig war. Der Immobilienexperte Andreas Schrobback aus Berlin sieht darin ein klares Indiz für die Konzentration auf werthaltige und in besten Lagen befindliche Immobilien, für welche immer weiter steigende Erlöse erzielt werden können. Diese Entwicklung wird sich allem Anschein nach auch weiterhin fortsetzen – eine Immobilienblase sei jedoch nach derzeitiger Einschätzung nicht auszumachen. Im aktuellen Grundstücksmarktbericht war das Jahr 2012 nach 2006 und 2007 das drittstärkste Jahr im Ranking der tatsächlichen Verkaufsabschlüsse auf dem Berliner Immobilienmarkt. Diese Geschäfte wurden jedoch nicht (wie bei einer Entwicklung von Immobilienblasen üblich) durch spekulativ geprägte Finanzierungen abgeschlossen – vielmehr stand eine realistische und ertragsorientierte Anlagestrategie hinter den jeweiligen Immobilienerwerben. So gehörten zu den größten Transaktionen beispielsweise der Verkauf des KaDeWe und des Karstadthauses am Kudamm.

Wer sind die Käufer der Berliner Immobilien?

Insbesondere Pensionsfonds oder auch Versicherungsgesellschaften treten als Käufer auf. Doch auch ausländische Investoren kommen verstärkt in die Hauptstadt, um entsprechende Kapitalanlagen zu tätigen. Auch immer mehr private Anleger entdecken die interessanten Anlagemöglichkeiten und investieren in entsprechende Berliner Immobilien – insgesamt ist jedoch ein Trend weg von den Paketkäufen mit vielen Immobilien als Bündel und hin zu selektiven Käufen z. B. mit dem Hintergrund der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu beobachten. In diesem Segment konnten in 2012 mehr als 7.000 solcher Umwandlungen gezählt werden – ein starkes Plus zum Vorjahr von über 50 Prozent. Viele Investoren zeigen auch besonderes Interesse an Denkmalimmobilien in Berlin. Diese Immobilien befinden sich aufgrund ihres Alters meist in zentralen – und damit sehr attraktiven – Lagen in Berlin und bestechen nicht nur durch ihr oft architektonisch stilvolles Ambiente, sondern locken durch eine besonders hohe Wohnkultur nach erfolgten Sanierungsmaßnahmen. Diese Sanierung ist in der Regel durch hohe Abschreibungsmöglichkeiten staatlich gefördert und verhilft dem Investor somit günstig zu einer niveauvollen, attraktiven und hochkomfortablen Immobilie, für die entsprechende Mietpreise verlangt werden können.

Fazit

Aus Sicht des Immobilienexperten Andreas Schrobback aus Berlin ist der Immobilienmarkt in der deutschen Hauptstadt einer der attraktivsten und expansivsten Immobilienstandorte in Europa. Hier gibt es besonders viele werthaltige Immobilien in bevorzugten Lagen, die ein Investment lohnen. Die teils imposanten Zuwachsraten der Immobilienumsätze belegen die hohe Anziehungskraft für renditeinteressierte Kapitalanleger. Um möglichst risikoavers und gleichzeitig renditeorientiert zu investieren, ist jedoch ein umfassendes Spezialwissen notwendig, da bestimmte Renditeobjekte (z. B. Gewerbe- und Denkmalimmobilien) besondere Vorzüge für den Kapitalanleger aufweisen.

Bildquelle © Marcus Klepper – Fotolia.com

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Mehr als 2 Billionen Euro sind in deutscher Fondsbranche investiert

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fondsinvest(Berlin, 12.09.2013) Der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) teilte in diesem Jahr mit, dass nach entsprechenden Kapitalzuflüssen in 2012 nun mehr als 2 Billionen Euro unter der Verwaltung der deutschen Fondsbranche stehen. Diese Rekordmarke ist eine Steigerung vom Vorjahr um ca. 0,2 Billionen Euro, was so Anfang des Jahres 2012 noch nicht zu erwarten war. Nachdem Schuldenkrise und Vertrauensverlust in die Finanzinstitute sich nun langsam wieder zu stabilisieren scheinen, kehren die Anleger in Investmentfonds zurück. Das betrifft lt. BVI-Geschäftsführer Thomas Richter sowohl institutionelle als auch private Investoren.

Überproportionale Zuflüsse zeigten vor allem die Rentenfonds, da hier von den Anlegern eine sichere Anlagealternative gesehen wird. Aktienfonds sind derzeit lange nicht so gefragt die Rentenfonds, trotzdem flossen erst im November und Dezember auch wieder verstärkt Mittel in Aktienfonds – nämlich insgesamt 2,1 Milliarden Euro Kapitalzufluss in diesen beiden Monaten. Gerade vor dem Hintergrund extrem niedriger Zinsen können Aktienfonds eine lohnende Alternative bzw. eine sinnvolle Beimischung zum persönlichen Anlageportfolio darstellen.

Auch das Jahr 2013 startete den Angaben zufolge sehr positiv:

So wird für den Januar ein Mittezufluss von etwa 2 Milliarden Euro in Aktienfonds verzeichnet – es sieht nach einem guten Omen für die weitere Entwicklung von Publikumsfonds auch im weiteren Verlauf in 2013 aus. Auch bei Spezialfonds werden merkliche Mehrinvestitionen prognostiziert. Somit sieht sich die deutsche Fondsbranche derzeit gut aufgestellt und erwartet weitere Mittelzuflüsse über fast alle Themenbereiche hinweg. Das Vertrauen in die Finanzmärkte scheint zurückzukehren, letztlich sind die Alternativen (z. B. die Anlage in Sachwerte oder in „sichere“ Anleihen wie Bundesanleihen etc.) in der Regel recht perspektivlos im Hinblick auf die Renditeerwartung.

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Zwangsversteigerungen: Andreas Schrobback aus Berlin über die drastische Abnahme der Versteigerungszahlen

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(Berlin, 07.08.2013) Das anhaltende Zinstief für Immobilienfinanzierungen wird nach den aktuellen Zahlen der ersten beiden Quartale 2013 von einer extremen Abnahme der Zwangsversteigerungsfälle in Deutschland begleitet. So wurden bis zur Jahresmitte nur ca. 23.000 Fälle mit zwangsversteigerten Immobilien verhandelt – eine Abnahme um etwa 30 % im Vergleich zum Vorjahr 2012. Insgesamt stellt dies den niedrigsten Stand seit 13 Jahren dar – zu erklären sind diese Zahlen lt. Andreas Schrobback in Berlin nur mit den Folgen der jüngsten Finanzmarktkrise. Im Folgen der hohen Schuldenlasten vieler Länder in Europa hatte die Europäische Zentralbank (EZB) in den letzten Monaten immer weiter gesenkt, um so die Wirtschaftstätigkeit und das Investitionsengagement zu stärken. Hierdurch wurde auch die Nachfrage nach Immobilieneigentum angetrieben, denn einerseits stellen viele Immobilien auch Investitionen beispielsweise für die Geschäftserweiterung dar, andererseits legten sich mehr private Interessenten denn je eine eigene Immobilie zu – entweder als eigengenutztes Heim oder zur Vermietungszwecken. Die hierdurch erreichte Altersvorsorge ist nach wie vor ein beliebtes Standbein der Vermögensplanung, zumal sich mit der reinen Kapitalanlage (z. B. verzinste Anlagen auf Tagesgeld- oder Sparkonten) derzeit kaum Rendite erzielen lässt. Die somit auftretende, hohe Nachfrage nach Immobilien ermöglichte es vielen Immobilienbesitzern mit finanziellen Schwierigkeiten, die Immobilie freihändig zu verkaufen – ohne dass ein Kreditinstitut eine Vollstreckung veranlassen musste. In einigen Fällen konnten Zwangsversteigerungen auch vermieden werden, da eine Umschuldung bzw. eine bessere Konditionierung begünstigt durch das niedrige Marktzinsniveau realisiert werden konnte.

Entwicklung in jedem Bundesland nachvollziehbar

Betrachtet man die Statistik etwas genauer, wird lt. Andreas Schrobback zwar deutlich, dass es einige Städte gibt, die für sich genommen sogar merkliche Zuwächse an Zwangsversteigerungen zeigen – z. B. Cottbus, Mannheim oder Heilbronn. Eine Betrachtung der Zahlen der jeweiligen Bundesländer jedoch zeigt bei jedem einzelnen Bundesland aktuell eine insgesamt niedrigere Zwangsversteigerungstätigkeit als noch im letzten Jahr. Damit kann durchaus von einem bundesweiten Abnahmetrend gesprochen werden, auch wenn die Abnahmen je nach Bundesland unterschiedlich waren. Schaut man die jeweiligen, lokalen Wohn- und Eigentumsverhältnisse genauer so, so zeigen sich erhebliche Unterschiede in der Nachfragesituation. Dies führte in Gebieten mit weniger nachgefragten Immobilien (z. B. in infrastrukturell schlecht erschlossenen Gebieten) zu einer geringeren Abnahme der Zahlen. Die Zinssituation hatte auf lokale Verhältnisse nur bedingt Einfluss, da zwar lokale Unterschiede im Einkommensniveau bestehen, die insgesamt günstigen Zinsen und in einkommensschwächeren Gebieten auch günstigere Erwerbs- bzw. Herstellungspreise ausgleichend wirken.

Zwangsversteigerung ist immer letzter Ausweg

Letztlich ist die Zwangsversteigerung der letzte Schritt eines ins Straucheln geratenen Schuldners. Können die laufenden Kreditverpflichtungen nicht mehr bedient werden, wird in der Regel immer zunächst nach einer weniger drastischen Lösung gesucht, betont Andreas Schrobback / Berlin. Dies kann beispielsweise eine Stundung der Kreditraten oder auch der Versuch eines eigenhändigen Verkaufs der Immobilie sein. Wird eine Immobilie über den Weg der Zwangsversteigerung veräußert, greifen nicht die üblichen Rechte und Pflichten aus herkömmlichen Kaufverträgen. So sind beispielsweise Rückabwicklungen oder die Geltendmachung von Mängeln nach dem Erwerb nicht oder nur sehr eingeschränkt möglich. Es ist deshalb erforderlich, dass sich etwaige Interessenten sehr umfassend und detailliert über den Immobilienzustand, sowie den rechtlichen und vertraglichen Stand des Objektes informieren. Für den ehemaligen Eigentümer birgt die Zwangsversteigerung die Gefahr, dass der Erlös aus der Versteigerung nicht ausreicht, um die bestehenden Kreditverpflichtungen abzudecken. Dann steht der Schuldner am Ende nicht nur ohne Immobilie da, sondern auch noch mit übriggebliebenen Zahlungsverpflichtungen. Ein Rückgang der Zwangsversteigerungsdelikte ist deshalb eine als positiv zu bewertende Entwicklung einzustufen, so Andreas Schrobback.

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